近年来，法院受理的物业（yè）服务合同纠纷案件数（shù）量较多，随着公民法（fǎ）律（lǜ）意（yì）识和证（zhèng）据意识（shí）的增强（qiáng），在是否缴纳物业（yè）费及如何（hé）缴纳物业费的问题上，业主行使抗辩权的事由愈加繁多。但（dàn）是看似都是依据物业服务合同（tóng）提出的抗辩意见，有的业主最后得到了法院的支持，有（yǒu）的案件却以业主败诉收（shōu）尾。那（nà）么在物业服（fú）务合同纠纷案（àn）件（jiàn）中，业主（zhǔ）如何正当提出自（zì）己的抗辩意见（jiàn）呢？本文针对业主在物业服务合同中的主要抗辩意见分（fèn）析如下：

1、业主以非前期物业服务合同当事人为由抗辩

前期（qī）物业服务合同是在（zài）业主大会还未成立时，由（yóu）建设单位（wèi）和物业服务企（qǐ）业就物业的（de）有关事项所达成的（de）协议。合同（tóng）的签订主体并非业（yè）主（zhǔ）主（zhǔ）要是（shì）因为小区在建设之初，面临（lín）着入住（zhù）率（lǜ）低等现实情况，无法成立业主大会（huì），不能行（háng）使选聘、管（guǎn）理等权利，所（suǒ）以由建（jiàn）设单位代为行使。

虽然业（yè）主并未加入前（qián）期物（wù）业服务（wù）合同的订立过程，非合同的签订主体（tǐ），但（dàn）是该合（hé）同的内容却（què）是与业主的利益息息相关的，业主仍受合同效力的（de）约（yuē）束。这主要（yào）是由（yóu）于（yú）在商品（pǐn）房买卖合同（tóng）签订后，前（qián）期物业服务合同的规定已经包含于商品房买卖（mài）协议之中，建设单位所享有的（de）物（wù）业服务之债权发（fā）生转（zhuǎn）移，业主（zhǔ）取得了这一债权，因而享（xiǎng）有（yǒu）前期（qī）物业合同中的权利、同时也要履行（háng）合同中的义务，所以可以（yǐ）说前（qián）期（qī）物业服（fú）务合同（tóng）具有涉他性的（de）特点。故（gù）非业主本人签（qiān）订的前期（qī）物业服务合同的（de）效力可（kě）以追及业主（zhǔ），所以业（yè）主的“并非合（hé）同（tóng）当事人”不能成为抗辩理由。

2、业主以未享受或者无需接受相关物业服务为由（yóu）抗（kàng）辩

根据《最高（gāo）人民法院关于审理物业服务纠纷案（àn）件具体应用法律若干问题的（de）解释》(以下（xià）简称物业服（fú）务纠纷（fēn）司法解释)第6条规定：物业服务（wù）企业（yè）已经按照合同约定以及（jí）相关规定提供服务（wù），业主（zhǔ）仅以（yǐ）未享受或者无需接受相关物业服（fú）务为（wéi）抗辩理由的，人民法（fǎ）院不予（yǔ）支持。业主提出物业服务提供方（fāng）单方（fāng）面强行中（zhōng）止服务，需向法（fǎ）院提交相应的证（zhèng）据加以证明。若无证据证明，仅（jǐn）以未享受服务进行抗辩（biàn），则无法得到法院的支持。

3、业（yè）主以物业服务企业未尽（jìn）到安全保障义务造（zào）成业主（zhǔ）财（cái）产损（sǔn）失为由抗辩

业主需证明物业服务企业存在违反合同约定或者（zhě）法律规定的（de）安保义务的行为、这一行为给业主造成了财产损（sǔn）失、违约行为与财（cái）产损（sǔn）失之间存在因果（guǒ）关系。

物业（yè）服务企（qǐ）业的安保义务（wù）源于法律相（xiàng）关规定和合同约定。法定的安保义务主要（yào）是在（zài）各地（dì）的物业（yè）管理条例中规（guī）定（dìng）的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义（yì）务以及（jí）防止小区内（nèi）出现安全问题的协助义务（wù）。业主可以依据物业服务合同（tóng）的约定提起违约之（zhī）诉，也可以依据法律（lǜ）的相关规（guī）定提起（qǐ）侵权之诉。

当物业（yè）服务（wù）企业未尽到安保义务时（shí），其向业（yè）主行使物业费请（qǐng）求（qiú）权，业主可以以未尽到安保义务为由抗（kàng）辩。理由主要为：“未尽到安（ān）保义务（wù）”是（shì）对合（hé）同义（yì）务的（de）不完（wán）全履行（háng），属于违（wéi）约行为；但（dàn）是（shì）这一行为并非根本性违约，所以法院在最后的认定中会根据（jù）安保责任范围以（yǐ）及业主的具体损失来酌情减免物（wù）业费。

4、业主以建设单位（wèi）未交付房屋（wū）为理由进行抗辩（biàn）

《最高人民法院关（guān）于审理建（jiàn）筑（zhù）物区（qū）分所有权（quán）纠（jiū）纷案（àn）件具体应用法律若干问（wèn）题的解释》(以下简称（chēng）《建筑（zhù）物区分（fèn）所有权解释》)第1条规定：取得建筑物专有部分所有权（quán）或基于与建设单位之间（jiān）的商品房买卖合同，已经合法占（zhàn）有建筑物（wù）专有（yǒu）部分，但尚（shàng）未依法办理所有权（quán）登记人，可以认定（dìng）为物权（quán）法第六章（zhāng）所称的业主。故业主（zhǔ）资格认定有两种：

一、业主基于商品房（fáng）买卖合同，对（duì）专有（yǒu）部分进行事实上的（de）支配和控制，即是（shì）对该部（bù）分的（de）合法占有。在无特（tè）别约定时，买受人对于专有部分（fèn）的（de）占有通过建设单（dān）位的交付行为得以实现。遵照（zhào）我（wǒ）国（guó）司法实践中的交易（yì）习惯（guàn），开（kāi）发（fā）商交（jiāo）付房屋钥匙或者买受人在（zài）交房通知（zhī）书（shū）上（shàng）签字确认（rèn）后才完成交付（fù）行为，此时无论（lùn）是否（fǒu）办理房屋（wū）产权登记，均视为小区业主；

二、如果已经办理了房（fáng）屋产权登记手续，即已经获得该（gāi）房屋的所有权，无（wú）论是否收到房屋（wū）钥匙，均（jun1）具有业主资格。

5、业主以（yǐ）物业服（fú）务企业违反（fǎn）维修义务为（wéi）由抗辩

维（wéi）修义务主要来源于合同约定（dìng），一（yī）般约定的（de）维修范（fàn）围包括房屋（wū）本体（tǐ）公用（yòng）设施，不包括室内部分的维修；在维修（xiū）范围约定不明情（qíng）况下，依据《建筑（zhù）物区（qū）分所有（yǒu）权解释》第2、3条对建（jiàn）筑物的共有部分和专有部分的划分，建（jiàn）筑物（wù）共有部分（fèn）的维修责任由物业服务（wù）企业承担，业主承担（dān）专（zhuān）有部分的维修责任。

《物（wù）业服务（wù）纠（jiū）纷司法解释》第3条（tiáo）规定（dìng）物业（yè）服（fú）务企业违反维修、养护义务（wù）时应（yīng）负（fù）相应的违约（yuē）责任。若业主可以提（tí）供证据（jù）证明物业服务方的行为违反（fǎn）物业管（guǎn）理公约中的维修和（hé）养护义务，业主（zhǔ）依据（jù）合同的约定（dìng）行使抗辩（biàn）权是可以得到支持（chí）的。但是业主需要避免（miǎn）“只要小区物业出现问题（tí）就找物业服（fú）务企业（yè）”的思（sī）维。

对于维（wéi）护义务的承担（dān）主体（tǐ），应具（jù）体情况具体分析（xī）：如果小（xiǎo）区物业在国家（jiā）规定的保修期（qī）和保修范（fàn）围内（nèi），由建设单位负物业的保修义务；在保修（xiū）期（qī）限届满后，专有（yǒu）部分由专有部分所有人承担维修和养（yǎng）护义务，物业（yè）服务（wù）企业也（yě）可以对业主提供有偿的维（wéi）修服务；小区共有部分、公共设（shè）施（shī）设备，由物业服务企业承担（dān）维修和养（yǎng）护义（yì）务（wù），物业服务企业履行义（yì）务时，可使用小区的住宅（zhái）专（zhuān）项维（wéi）修基金。

6、业主以物业（yè）服务企业提供的物业服务存在瑕疵为由抗辩

物业服务具有时间持续性及（jí）无法计量性，物业服务的内容、质量难以明确，一般还是以（yǐ）合同约定的标准（zhǔn）衡量。对（duì）于合同约定（dìng）较为（wéi）概括，则可以（yǐ）参考我国相关法（fǎ）律、法规、政策性文件作出的相关补充性（xìng）的一般标准。

对于我（wǒ）国相关法律、法规（guī）和政策性文件也没有补充性规定时，应该（gāi）以物业服务行业的行业标（biāo）准或（huò）者是（shì）小（xiǎo）区内大多数业主（zhǔ）认同的（de）标准为依据衡量。同时（shí）依据“谁主张（zhāng）谁举证”的原则，举（jǔ）证（zhèng）证明（míng）物业服务存在瑕（xiá）疵的（de）责任一般（bān）由业主（zhǔ）承担（dān）。

业（yè）主证明物（wù）业服务存在瑕疵的证据主要（yào）有：

一是直接证明物业服务瑕疵的证据（jù），包括照片、视频、录音等；

二是间接证据，包（bāo）括小区其他居民的证言、新闻媒体（tǐ）的相关报道、居委（wěi）会出（chū）具的相关证明（míng）等，但（dàn）间接证据的证据效力（lì）略低，若仅存在间接（jiē）证据，即无（wú）法提（tí）供（gòng）完整的证（zhèng）据（jù）链以证实物业服务存在瑕疵的情况下，业主也很可能败诉（sù）。

注：以上内容仅供参考